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Introdução.
A Constituição do Brasil (CRFB/1988) definiu que o Poder Público tem como uma de suas muitas incumbências proteger ‘‘A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa (…)’’ (artigo 170). Ao mencionar economia e livre iniciativa que surge a ideia de mercado, que, por sua vez, faz referência a duas outras ideias: a de atividade comercial (a empresa, principalmente) e ao contrato.
Uma das formas que aquele que desenvolve atividade comercial costuma utilizar para afastar ônus e deveres que demandam um gasto econômico é a locação de imóvel onde criará o seu espaço físico. É dizer: o contrato de locação de imóvel, especialmente o urbano, se torna parte do dia a dia do mercado.
Com a finalidade de tratar especificamente dos contratos de locação de imóvel urbano que surge a Lei do Inquilinato (lei n. 8.245/1991), que trata não apenas dos contratos citados, mas dos procedimentos judiciais pertinentes (despejo, revisão e consignação de aluguel, renovação).
Dentro desse mundo regulamentado pela Lei do Inquilinato que este texto tratará da chamada renovação locatícia, em particular aquela levada ao Judiciário.
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Renovações locatícias.
Como exposto em outra oportunidade, contrato é negócio entre duas ou mais partes e que se volta a regular questões patrimoniais[1]. A locação urbana é uma espécie de contrato, precisamente um negócio pelo qual uma das partes cede, temporariamente, o uso, ou uso e fruição de um imóvel urbano, a outra parte cabendo contrapartida em dinheiro ou outro tipo de prestação avençada[2].
Como a lei n. 8.245 estabelece, duas podem ser as finalidades da locação de imóvel urbano: comercial (ou não residencial) ou residencial[3]. A lei menciona tão somente a medida de renovação dos contratos de cunho comercial, nada tratando de renovações residenciais.
Uma primeira informação fundamental sobre o tipo contratual tratado é que nem toda renovação ocorre judicialmente. Das lições de F. C. Pontes de Miranda[4] que se entende que a renovação locatícia pode ser de duas espécies: (i) por força do contrato, ou seja, em razão de previsão de cláusula de renovação ou outro contrato; ou (ii) por força de decisão judicial, esta seguindo o procedimento de renovação previsto na Lei do Inquilinato.
Em síntese, nada impede que haja a chamada renovação contratual, que ocorre por meio de cláusula contratual ou outro contrato, ainda mais útil para aquelas locações urbanas de caráter habitacional.
Sobre a renovação judicial, esta tem previsão nos artigos 58, 71 a 75 da lei n. 8.245/1991. Existe um diálogo de tais previsões sobre o processo judicial com os artigos 51 a 57 do citado diploma legal, estes tratando das linhas gerais do contrato comercial.
Surge a dúvida central: como se faz para renovar a locação pela via judicial?
A lei n. 8.245 estabelece diversas exigências para que a parte inquilina permaneça no imóvel mediante imposição judicial contra a parte locadora. Tais exigências estão em moldes incompletos nos artigos 51 e 71 da referida lei e podem ser resumidos da seguinte maneira:
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o contrato atenda forma e tempo específicos e a manutenção do seu objeto;
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os figurantes do contrato a ser justaposto;
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o cumprimento dos deveres contratuais explícitos e implícitos; e
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o plano renovatório.
Mencionou-se que a Lei do Inquilinato estabelece exigências de forma incompleta. Justifica-se tal incompletude ante a ausência de previsão expressa do exercício do direito à renovação antes da judicialização. Diz-se interpelação aquele ato por meio do qual uma parte pretende algum comportamento (dar, fazer ou não fazer) de outra[5]. É a prova do manejo da interpelação extrajudicial fundamental para (i) justificar a busca da via judicial; e (ii) afastar eventuais condenações a ressarcimentos e honorários de sucumbência para caso de acordo entre as partes locadora e inquilina.
Sobre o primeiro fundamento da interpelação extrajudicial, sabe-se que uma das características do Judiciário (e pouco observadas pela advocacia brasileira) é seu caráter subsidiário, eis que uma das exigências das chamadas ações processuais judiciais é o interesse processual, que compreende a prova da necessidade de atuação judicial para adequar certo caso ao que estabelecido no sistema jurídico[6].
Interpela-se para provar que houve tentativa extrajudicial de renovação e que ela restara infrutífera, sendo a via judicial aquela necessária e apta a proporcionar uma situação conforme o direito à renovação.
O segundo fundamento para a interpelação diz respeito ao afastamento de condenação a ressarcir custos processuais ou a pagar a verba sucumbencial para caso o processo tenha um fim que não uma decisão judicial de mérito. Acordos podem ocorrer no decorrer do processo, o que faz com que haja a chamada perda do objeto (atingiu-se a finalidade sem decisão judicial), e isso pode atrair a previsão contida no Código de Processo Civil de que ‘‘Nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo’’ (artigo 85, § 10).
Interpela-se para afastar a causalidade processual: prova-se que quem dá causa ao processo judicial não é quem propõe a medida, mas quem deixou de atender ao ato extrajudicial de renovação locatícia. Por consequência, a parte inquilina tem evidência para afastar consequências legais citadas, eis que não deu causa ao processo.
Sobre o contrato, a legislação determina que seja escrito e tenha prazo mínimo de 5 (cinco) anos. Em relação ao prazo, ele pode ser previsto em um único contrato ou na somatória contínua de contratos escritos sucessivos.
Em relação ao chamado objeto, a Lei do Inquilinato quer dizer que a atividade desempenhada no imóvel seja a mesma ou no mesmo ramo pelo prazo mínimo de 3 (três) anos ininterruptos. Melhor dizendo, a parte inquilina deve provar que desenvolve a atividade prevista no contrato, ou atividade no mesmo ramo, no último triênio.
Sobre os figurantes, a lei n. 8.245 quer estabelecer quem serão as partes do processo judicial que sofrerão com as consequências de uma decisão relativa à pretendida renovação locatícia. Tais partes podem ser ou (i) aquelas que constaram no contrato como partes locadora e inquilina; ou (ii) aquelas que sucederam por força de contrato ou de lei na relação contratual.
Em relação à terceira exigência legal, incumbe à parte inquilina comprovar que tanto os deveres contratuais quanto os deveres legais estão em dia. Cabe provar, p. ex., que os aluguéis e as despesas ordinárias estão cumpridos, que a finalidade dada ao imóvel foi e ainda é atendida.
Sobre a última exigência, cabe à parte inquilina apresentar em juízo o chamado plano renovatório, que consiste no ‘‘novo contrato’’ que surgirá com a decisão judicial. É dizer: o plano renovatório são as cláusulas contratuais que serão impostas judicialmente caso haja acolhimento do pedido de renovação.
Em relação ao trecho acima que se vê a renovação da locação de imóvel urbano para fins comerciais não como um contrato prorrogado, mas como um novo contrato, ou, melhor dizendo, um contrato sobreposto a outro[7]. A decisão judicial que reconhece o direito à renovação tem como principal característica a constituição, eis que o Judiciário substitui a vontade da parte locadora e impõe sobre os então contratantes, locador(a) e inquilino(a), um novo contrato, constitui um negócio[8].
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Conclusões.
