Julgamento do Tema 1.348 amplia a proteção tributária na formação do capital social, mas exige atenção aos limites da imunidade e à estruturação das operações.
Resumo executivo
Em 19 de outubro de 2026, o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 e reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social também se aplica a empresas com atividade imobiliária preponderante, respeitados os limites do Tema 796 e a possibilidade de apuração de fraude ou simulação.
A decisão envolve a interpretação do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal, especialmente quanto à possibilidade de os municípios afastarem a imunidade em razão da atividade econômica da empresa. Seus efeitos sobre valores já recolhidos ainda dependem da análise do acórdão e de eventual modulação.
O alcance da decisão
A Constituição Federal prevê a não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, estabelecendo ressalva relacionada à atividade imobiliária preponderante.
A controvérsia estava justamente em definir se essa ressalva também se aplicaria à integralização de capital social.
Prevaleceu o entendimento de que as hipóteses devem ser interpretadas de forma distinta. Assim, a atividade preponderantemente imobiliária da empresa, por si só, não afasta a imunidade quando a transferência do imóvel ocorre efetivamente para integralizar o capital social.
O julgamento representa um marco relevante para empresas patrimoniais, holdings familiares, sociedades imobiliárias e demais estruturas que utilizam imóveis na composição de seu capital.
A imunidade não é irrestrita
Embora favorável aos contribuintes, a decisão não elimina todos os limites à aplicação da imunidade.
O primeiro deles decorre do Tema 796 do STF, segundo o qual a imunidade não alcança a parcela do valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Portanto, a operação deve ser estruturada de modo coerente com o montante de capital efetivamente subscrito e integralizado.
Outro aspecto relevante é a possibilidade de fiscalização pelos municípios. O reconhecimento da imunidade independentemente da atividade econômica preponderante não impede a apuração de eventuais operações simuladas ou fraudulentas destinadas à obtenção indevida do benefício tributário.
Na prática, a análise não deve se limitar à atividade registrada no contrato social. É necessário examinar a efetiva natureza da operação, os atos societários envolvidos, a destinação do imóvel e a correspondência entre a transferência patrimonial e a integralização do capital.
Questões como a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel, a constituição de reserva de capital e o enquadramento de holdings sem atividade econômica continuam a exigir exame cuidadoso.
Reflexos no planejamento patrimonial e societário
A decisão pode reduzir custos tributários relacionados à constituição e à capitalização de sociedades que concentram patrimônio imobiliário. Também tende a ampliar a previsibilidade jurídica de determinadas operações de reorganização patrimonial, inclusive aquelas relacionadas à administração de bens próprios e ao planejamento sucessório.
Isso não significa, contudo, que a constituição de uma holding ou a transferência de imóveis para uma pessoa jurídica seja, isoladamente, suficiente para assegurar vantagens tributárias em qualquer situação.
Cada operação deve ser examinada considerando sua finalidade, a estrutura societária adotada, os valores envolvidos e as demais consequências jurídicas e fiscais. A imunidade do ITBI, por exemplo, não afasta automaticamente outros tributos, custos registrais ou obrigações decorrentes da transferência dos bens.
Também merece atenção a situação dos contribuintes que já recolheram o imposto em operações semelhantes. Os efeitos concretos da decisão, inclusive para fins de restituição, dependem da publicação do acórdão, da redação final da tese e de eventual deliberação sobre modulação de efeitos. Por ora, a análise é individual e deve considerar as circunstâncias do recolhimento, os prazos aplicáveis e a existência de ação em curso.
Dessa forma, a aplicação da imunidade exige a análise da estrutura societária e das particularidades de cada operação, incluindo a compatibilidade entre o valor do imóvel e o capital efetivamente integralizado, a destinação do bem e eventual diferença entre o valor declarado e o de mercado. Também devem ser considerados os limites do benefício, os demais custos tributários e registrais e, no caso de holdings sem atividade econômica, as circunstâncias específicas da estrutura. Para operações anteriores, eventual restituição do ITBI dependerá da decisão definitiva do STF, de possível modulação dos efeitos e dos prazos aplicáveis.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.348 representa um avanço na definição do alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital social, ao afastar a atividade imobiliária preponderante como fundamento suficiente para negar o benefício nessa hipótese.
O precedente, entretanto, deve ser compreendido em conjunto com os limites já estabelecidos pelo STF e com a necessidade de demonstrar a efetiva correspondência entre a operação realizada e a finalidade constitucional da imunidade.
Para quem possui patrimônio imobiliário relevante, a decisão justifica revisar, caso a caso, as estruturas existentes e as operações já realizadas, à luz dos limites fixados pelo Tribunal e da documentação societária de cada situação. A análise preventiva, apoiada na documentação societária e na realidade econômica da operação, continua sendo essencial para a segurança jurídica e tributária dessas estruturas.
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Luciana Thome
Advogada | Direito Tributário
Referências
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I.
- STF, RE 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral).
- STF, RE 796.376 (Tema 796 da repercussão geral).
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica de cada caso concreto. Atualizado em 20 de outubro de 2026, com base no julgamento concluído em 19 de outubro; deve ser revisto após a publicação do acórdão e da tese final.
