O STJ definiu que a recusa indevida do locador em receber as chaves não pode prolongar a responsabilidade do fiador. Entenda o que mudou na prática.
O encerramento de um contrato de locação costuma ser um dos momentos de maior tensão entre locador e locatário. Disputas sobre o estado do imóvel, divergências em laudos de vistoria e exigências na devolução das chaves são situações frequentes – e que podem gerar cobranças indevidas sobre os fiadores.
Em janeiro de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou exatamente esse cenário e estabeleceu um precedente relevante para contratos de locação comercial: o fiador não pode ser responsabilizado por aluguéis quando a entrega das chaves é inviabilizada por exigência indevida do próprio locador.
O que aconteceu no caso
A locatária desocupou um imóvel comercial e tentou devolver as chaves ao proprietário. O locador, porém, condicionou o recebimento à assinatura de um laudo de vistoria que apontava supostos danos no imóvel. Como assinar o documento implicaria reconhecer as avarias indicadas, a locatária recusou – e as chaves não foram entregues naquele momento.
Diante do impasse, a locatária precisou recorrer ao Judiciário para formalizar a devolução do imóvel. Mesmo assim, o locador buscou cobrar dos fiadores os aluguéis referentes ao período entre a saída do imóvel e a entrega formal das chaves.
O que o STJ decidiu
Ao julgar o REsp 2.220.656/RJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o STJ foi categórico: em contratos de locação por tempo indeterminado, o locatário pode encerrar a relação mediante aviso prévio. Divergências sobre vistoria ou eventuais danos no imóvel devem ser discutidas em ação própria – e não podem ser usadas como condição para bloquear a devolução das chaves.
O Tribunal restabeleceu a sentença que havia afastado a cobrança, concluindo que a recusa indevida do locador em receber as chaves não prorroga a responsabilidade do fiador.
O que isso significa na prática
A decisão reforça uma separação importante: questões relacionadas a danos no imóvel e divergências em laudos de vistoria têm o caminho próprio para ser discutidas – e não podem contaminar o encerramento formal da locação.
Para empresas que atuam como locatárias – seja em escritórios, galpões logísticos ou espaços comerciais – o precedente traz mais segurança jurídica na fase de desocupação. E para quem figura como fiador nesses contratos, o entendimento é ainda mais direto: a responsabilidade não pode ser estendida por manobras procedimentais do locador.
Do ponto de vista da gestão contratual, o caso evidencia a importância de documentar formalmente todos os passos do encerramento da locação: notificações, tentativas de entrega das chaves, comunicações com o locador. Esse registro pode ser determinante em uma eventual disputa judicial.
Como reduzir o risco desde o início
Contratos de locação comercial bem estruturados devem prever com clareza os procedimentos de encerramento: prazos de vistoria, critérios para aceitação do imóvel e os meios de formalização da devolução. Cláusulas ambíguas nessa fase são a principal fonte de conflitos.
Contar com assessoria jurídica especializada – tanto na elaboração quanto na execução do contrato – é o que garante que situações como essa sejam resolvidas de forma rápida e sem exposição desnecessária a passivos.
O time de Direito Imobiliário da CSK Advogados assessora empresas em todas as fases de contratos de locação comercial – da negociação ao encerramento. Entre em contato e fale com um especialista.
Nancy Sampedro
Advogada | Direito Imobiliário – CSK Advogados
